پیشبینی وضعیت بازار اجاره مسکن در سال 1405
در بهمن ماه، بازار اجاره مسکن با ثبت نرخ ۳۲.۳ درصدی، کمترین تورم را در میان ۱۲ گروه کالایی تجربه کرد. اما با ورود به فصل جابهجایی و احتمال جبران عقبماندگی از تورم، پیشبینیها حاکی از افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ هستند.
وضعیت تورم اجاره مسکن
به گزارش تابناک به نقل از ایسنا، همزمان با ثبت کمترین رشد سالانه تورم اجاره طی سه سال گذشته، خانوارهای مستاجر نسبت به آینده چهار ماه آینده نگران هستند. به نظر میرسد بر خلاف هیجانات بازارهای طلا و ارز، بازار اجاره در فصل جابهجایی زمستان، آرامتر از دیگر بخشها بوده است. اما سوال این است که آیا این آرامش در سال ۱۴۰۵ ادامه خواهد داشت؟
گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده در بهمن ماه ۱۴۰۴ نشان میدهد که تورم نقطه به نقطه مسکن و اجاره با ثبت عدد ۳۲.۳ درصد، از سایر گروهها کمتر بوده و مسکن کمترین میزان رشد قیمت را در این ماه به ثبت رسانده است. این در حالی است که تورم سالانه در این ماه ۴۷.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۶۸.۱ درصد اعلام شد.
با این حساب، بازار مسکن و اجارهبها نه تنها کمترین میزان تورم نقطه به نقطه را در میان سایر گروههای کالاها و خدمات داشتهاند، بلکه این کمترین سطح تورم همچنین در مقایسه با بیش از سه سال گذشته ثبت شده است.
نوسانات تورم اجاره نسبت به سالهای گذشته
تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۴ در حالی به سطح ۳۲.۳ درصد کاهش یافته است که در بهمن ماه سالهای گذشته به شرح زیر بوده است:
- بهمن ۱۴۰۳: ۳۷.۶ درصد
- بهمن ۱۴۰۲: ۴۱.۴ درصد
- بهمن ۱۴۰۱: ۴۱.۶ درصد
طبق اعلام مرکز آمار ایران، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۴ به ۲.۲ درصد و تورم سالانه آن به ۳۴.۷ درصد رسیده که کمترین میزان این شاخص در ۳۲ ماه اخیر (از خرداد ماه ۱۴۰۲) محسوب میشود.
تأثیر عوامل اقتصادی بر بازار اجاره
عوامل روانی معمولاً در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات، تأثیر زیادی بر افزایش اجارهبها دارند. در حالی که تورم عمومی (نقطه به نقطه) در بهمن ۶۸.۱ درصد است، تورم نقطه به نقطه ۳۲.۳ درصدی اجاره کمتر از نصف نسبت به تورم عمومی است. همچنین، تورم ماهانه شاخص اجاره ۲.۲ درصد گزارش شده که در مقایسه با تورم عمومی ماهانه ۹.۴ درصد، اختلاف قابل توجهی را نشان میدهد.
رفتارهای ادواری بازار مسکن نشان میدهد که روند رشد قیمت در هر دو بخش فروش و اجاره از الگوی ثابتی پیروی نمیکند. به طور مثال، در بهمن سال ۱۴۰۳ نرخ رشد اجاره ۴۱ درصد بود در حالی که تورم عمومی آن زمان ۳۵ درصد به ثبت رسید.
عوامل تأثیرگذار بر رشد اجارهبها
معمولاً عوامل متعددی بر رشد اجارهبها مؤثر هستند، از جمله قیمت مسکن، نرخ تورم، سودآوری بازارهای موازی، سود بانکی، میزان ساخت و ساز و تناسب تعداد و متراژ واحدهای عرضه شده با تقاضا. همچنین، عواملی همچون هیجانات بازار و قوانین مالیاتی نیز بر بازار اجاره اثرگذار هستند. به طور کلی، اجاره بها تابعی از دو متغیر تورم مسکن و تورم عمومی است.
با توجه به اینکه مکانیزم اجارهداری در ایران بر اساس شیوهی سنتی است و اکثریت موجران به عنوان افرادی که مسکن را به عنوان دارایی مینگرند، طبیعی است که میزان اجاره بها تحت تأثیر سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار گیرد.
کمبود آپارتمانهای کوچک
طی سالهای اخیر تولید مسکن کاهش یافته و با توجه به افزایش تعداد خانههای خالی در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجارهای امکانپذیر نیست، اما در سطح واحدهای کوچک متراژ با کمبود مواجه هستیم.
عوامل روانی معمولاً در سه ماهه دوم سال با تقارن فصل جابهجایی بروز میکنند و بر افزایش هیجانی اجارهبها مؤثرند. به نظر میرسد عامل کاهنده نرخ اجاره بها در نیمه دوم سال، گذر از پیک جابهجایی خانوارها باشد.
انتظارات تورمی و بازار مسکن
یک کارشناس حقوقدان و عضو هیأتمدیره اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل وضعیت بازار اجاره، گفته است که انتظارات تورمی در ماههای پایانی سال بر بازار مسکن تأثیرگذار است و احتمال افزایش قیمتها در اسفند وجود دارد که میتواند تا نیمه نخست سال آینده ادامه یابد.
وی همچنین به سیاستهای تنظیمی بازار اجاره اشاره کرده و گفت که تجربه نشان داده است که ابزارهایی مانند تعیین سقف رشد اجاره بها بدون همراهی دیگر عوامل اقتصادی تأثیر محدودی دارند. با وجود اعلام نرخهای پیشنهادی برای رشد اجاره، بازار در عمل تحت تأثیر شرایط واقعی عرضه و تقاضا و متغیرهای کلان اقتصادی حرکت کرده است.
این کارشناس تأکید کرده است که در صورت ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش تنشها، امکان رونق نسبی در بازار مسکن وجود دارد، در غیر این صورت احتمال تداوم رکود تورمی که در سالهای اخیر بر این بازار حاکم بوده، مطرح خواهد بود.